近日，紅土創(chuàng)新茂業(yè)封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金獲上交所受理，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目申報(bào)再添新單，滬深交易所今年已迎來(lái)20單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目申報(bào)，其中，已有4單商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs正式注冊(cè)生效。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的加速落地有望為市場(chǎng)帶來(lái)增量資金，進(jìn)而改善當(dāng)前二級(jí)市場(chǎng)的流動(dòng)性。

一季報(bào)業(yè)績(jī)“冷暖”不均

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公募REITs市場(chǎng)一季度經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)如何？同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，全市場(chǎng)已掛牌上市81只REITs，剔除4月上市的2只REITs，剩余79只REITs均已披露完一季報(bào)，合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入60.37億元、凈利潤(rùn)8.77億元，其中，64只REITs單季凈利潤(rùn)為正，合計(jì)盈利9.86億元，15只REITs出現(xiàn)虧損、合計(jì)虧損1.09億元。

在出現(xiàn)虧損的15只REITs產(chǎn)品中，有5只REITs產(chǎn)品一季度虧損超千萬(wàn)元，合計(jì)虧損0.75億元，表現(xiàn)最差的工銀河北高速REIT凈虧2205.09萬(wàn)元；9只REITs產(chǎn)品虧損額在100萬(wàn)元至1000萬(wàn)元之間，合計(jì)虧損3373.08萬(wàn)元；虧損最少的中金中國(guó)綠發(fā)商業(yè)REIT僅虧損81.68萬(wàn)元。

從底層資產(chǎn)類型來(lái)看，出現(xiàn)虧損的REITs產(chǎn)品來(lái)自園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、交通基礎(chǔ)設(shè)施、倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、水利基礎(chǔ)設(shè)施、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，其中，7只產(chǎn)業(yè)園REITs出現(xiàn)虧損；保障性租賃住房、新型基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施的REITs產(chǎn)品今年一季度均實(shí)現(xiàn)盈利。

不同類型REITs的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)分化明顯。其中，消費(fèi)板塊表現(xiàn)亮眼，REITs項(xiàng)目出租率均維持在90%以上，華夏首創(chuàng)奧萊REIT等多個(gè)項(xiàng)目今年一季度租金單價(jià)更是出現(xiàn)環(huán)比上漲；產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊則持續(xù)承壓，11只產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs今年一季度的不動(dòng)產(chǎn)出租率，均呈現(xiàn)環(huán)比和同比的下降趨勢(shì)。

在華西證券分析師姜丹看來(lái)，各地產(chǎn)業(yè)園租賃市場(chǎng)整體承壓，租賃價(jià)格普遍下行，出租率提升面臨較大阻力，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境依然嚴(yán)峻，個(gè)別園區(qū)REITs不動(dòng)產(chǎn)出租率已跌破60%，租金收繳率普遍下滑；同時(shí)，部分租戶自建園區(qū)，迫使各運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)加大租賃條款的靈活性，通過(guò)以價(jià)換量、延長(zhǎng)免租期等方式推動(dòng)去化。

供給不足掣肘流動(dòng)性

REITs二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)如何？今年年初，中證REITs全收益指數(shù)開盤時(shí)為1009.53點(diǎn)，曾在1月29日盤中沖上1056.97點(diǎn)，后續(xù)即震蕩下行。已上市REITs集中披露一季報(bào)后，中證REITs全收益指數(shù)更是持續(xù)走低，截至5月8日收盤時(shí)僅為1011.66點(diǎn)，較年內(nèi)盤中最高點(diǎn)時(shí)下跌4.29%。

從二級(jí)市場(chǎng)今年來(lái)的漲幅來(lái)看，不同REITs產(chǎn)品行情分化顯著。iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至5月8日，全市場(chǎng)81只已上市REITs當(dāng)中，僅42只REITs產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)年內(nèi)收漲，占比為51.85%，其中，有3只REITs產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超過(guò)10%，奪下“漲幅王”的華夏中核清潔能源REIT年內(nèi)累計(jì)上漲29.51%。

與此同時(shí)，REITs二級(jí)市場(chǎng)換手率持續(xù)低迷，整體成交活躍度偏低。iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至5月8日，今年已有80個(gè)交易日當(dāng)中有64個(gè)交易日的日換手率不到0.5%，占比達(dá)到80%，其中，日換手率最高時(shí)僅0.87%、當(dāng)日成交額為11.23億元，最低時(shí)達(dá)到0.25%、當(dāng)日成交額為2.88億元。

中信證券分析師指出，REITs一級(jí)市場(chǎng)參與者熱情持續(xù)高漲，發(fā)行溢價(jià)率和首日漲幅維持高位，二級(jí)市場(chǎng)的換手率則持續(xù)下降，今年一季度日均換手率較去年同期下降明顯，說(shuō)明了當(dāng)前REITs市場(chǎng)的核心矛盾是市場(chǎng)過(guò)小、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)供給不足，市場(chǎng)供給不足導(dǎo)致二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性不足和投資者背景相對(duì)單一。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs入場(chǎng)“破局”

記者注意到，今年來(lái)，已有3只REITs產(chǎn)品正式上市，滬深交易所還迎來(lái)了29單REITs項(xiàng)目申報(bào)，項(xiàng)目申報(bào)數(shù)量遠(yuǎn)超歷年同期水平，其中，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目有20單，成為REITs首發(fā)申報(bào)的主力軍。從底層資產(chǎn)看，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目涉及酒店、服務(wù)式公寓、寫字樓、購(gòu)物中心、商業(yè)零售綜合體、奧特萊斯、社區(qū)商業(yè)。

公募REITs一季報(bào)披露不久，匯添富上海地產(chǎn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT、中金唯品會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT、中信建投首農(nóng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT、國(guó)泰海通砂之船商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT就正式獲得中國(guó)證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予注冊(cè)的批復(fù)。這4只正式獲批的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，均在1月下旬至2月中旬期間陸續(xù)申報(bào)，各項(xiàng)目從申報(bào)到注冊(cè)生效全程耗時(shí)均不到3個(gè)月。

“這是國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)首次迎來(lái)真正意義上的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)品。”在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，獲批的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs底層資產(chǎn)內(nèi)容豐富、質(zhì)量較高，區(qū)域覆蓋廣泛，具有顯著的代表性與市場(chǎng)示范意義，公募REITs市場(chǎng)由此邁入“商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)+基礎(chǔ)設(shè)施”雙輪驅(qū)動(dòng)的新階段。

“首批4只獲批，只是起點(diǎn)。”華南某大型公募基金人士則向記者分析稱，距離證監(jiān)會(huì)開啟商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)不到5個(gè)月，首批4只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs就正式注冊(cè)生效，相較于傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs動(dòng)輒半年至一年的審批周期，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的處理時(shí)效也明顯提升，若按照當(dāng)前節(jié)奏預(yù)計(jì)，下一批項(xiàng)目的獲批時(shí)間也就不遠(yuǎn)了。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的增量資金，能否帶來(lái)市場(chǎng)流動(dòng)性的增長(zhǎng)？中信證券分析師表示，擬上市商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目的底層資產(chǎn)顯著好于全社會(huì)運(yùn)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，略好于存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，此輪商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs推出所帶來(lái)的發(fā)行規(guī)模增長(zhǎng)，將有助于繁榮整個(gè)市場(chǎng)生態(tài)。

(文章來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng))

關(guān)鍵詞： 不動(dòng)產(chǎn) 商業(yè) 市場(chǎng) 基礎(chǔ)設(shè)施